Ja, es gab schon vor Oberbürgermeister Wolbergs ein System, das den Regensburger Spendenskandal und die fragwürdigen Geschäfte mit Grundstücken /Immobilien ermöglicht hat. Dazu hat insbesondere das Verhalten des früheren OB Hans Schaidinger beigetragen, der äußerst strategisch vorging, wenn es darum ging, Investoren zu bedienen. Eine Reihe von Fällen stufen wir nicht nur als fragwürdig ein, sondern hegen den Verdacht, dass dabei der damalige OB durch bewusste Irreführung des Stadtrates rechtswidrige Entscheidungen herbeiführte.

Ein Beispiel für einen solchen Stadtratsbeschluss war der Verzicht auf das Vorkaufsrecht durch die Stadt bei den 128 GBW-Wohnungen in der Hermann-Geib-Str./Von-Rainer-Str. in Regensburg, die Patrizia veräußerte. Die Entscheidung fiel in nichtöffentlicher Sitzung des Stadtrats am 12.12.2013 (TOP 5).

1. Zur Vorgeschichte:

Im April 2013 verkaufte die Bayerische Landesbank alle 33.000 GBW-Wohnungen im Freistaat Bayern, darunter 1.437 Wohnungen mit ca. 87.000 qm Wohnfläche in Regensburg, an den Augsburger Investor Patrizia. In der ausgehandelten Sozialcharta hat man nach § 469 BGB den Kommunen ein Vorkaufsrecht bei einem weiteren Verkauf eingeräumt. Allerdings wurde die nach dem BGB gültige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei Monaten auf einen Monat verkürzt, was angesichts der zu erfolgenden Prüfung durch städtische Verwaltungen die Möglichkeit einschränkt, dass die Mitglieder eines Stadtrats sich bis zur entscheidenden Stadtratssitzung ausreichend informieren und gründlich damit beschäftigen können. Schon die Verkürzung der Frist in der Sozialcharta reduzierte also die Chancen auf eine eingehende Prüfung einer Wahrnehmung des Vorkaufsrechts durch den Stadtrat. War der frühere OB an der Ausarbeitung der Sozialcharta beteiligt?

Patrizia hat seitdem viele dieser ehemaligen GBW-Wohnungen weiterverkauft. Ende November 2013 wollte sich Patrizia auch von den 128 Wohnungen GBW-Wohnungen in der Hermann-Geib-Str. und Von-Reiner-Str. in Regensburg trennen.

Gemäß der „Sozialcharta GBW-Wohnungen“ hätte die Stadt Regensburg zunächst das Vorkaufsrecht bei diesen Wohnungen gehabt.

2. Stadtratsbeschluss

Am 12. Dezember 2013 war dieser Tagesordnungspunkt Gegenstand der nichtöffentlichen Sitzung im Regensburger Stadtrat (TOP 5). Der Stadtrat entschied damals mehrheitlich, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten. Wir stimmten gegen den Verzicht auf das Vorkaufsrecht.

Die Vorbereitung der Entscheidung war begleitet von Verstößen gegen die Bayerische Gemeindeordnung und die Geschäftsordnung des Stadtrats. Des Weiteren wurden entscheidungserhebliche Informationen vorenthalten.

2.1. Der Ergänzungstagesordnungspunkt war nicht ausreichend konkret formuliert und wurde zu spät verschickt.

Aus dem Ergänzungstagesordnungspunkt mit der Bezeichnung „Grundstücksverkauf GBW AG, hier Nichtausübung des Vorkaufsrechtes“ war nicht ersichtlich, um welche der 1.437 Wohnungen in Regensburg es ging. Dies stellt einen Verstoß gegen die BayGO Art. 52 dar, da die einzelnen Tagesordnungspunkte konkret zu benennen sind[1].

Der Ergänzungstagesordnungspunkt wurde erst ein bis zwei Tage vorher zugestellt und damit zu spät verschickt, denn nach der BayGO Art. 52 Abs. 1 sind die Tagesordnungspunkte spätestens am dritten Tag vor der Sitzung zuzustellen. Die Unterlagen erhielten wir erst zwei Tage vorher.

2.2. Nur die Fraktionsvorsitzenden erhielten wenige Tage vorher eine Beschlussvorlage. Wann diese ihnen genau zuging Die übrigen Stadträte waren ohne Unterlagen und noch nicht einmal die Mitglieder des Grundstücksausschusses bekamen welche. Im Zusammenhang mit der kurzfristigen Bekanntgabe des Tagesordnungspunkts führte dies dazu, dass die allermeisten Stadträte sich überhaupt nicht darauf vorbereiten konnten, die fraktionslosen Stadträte der ÖDP, Piraten sowie wir hatten grundsätzlich keinen Zugang zu den Unterlagen vor der Sitzung. In der Sitzung selbst konnten wir uns die Vorlage von der Kollegin Dräxlmeier, damalige Fraktionsvorsitzende der CSB, ausleihen und später kopieren.

2.3. Genaue und nachprüfbare Aussagen zur Wirtschaftlichkeit fehlten.

Sowohl in der Beschlussvorlage als auch im Vortrag durch den Finanzreferenten Herrn Dieter Daminger wurden entscheidungserhebliche Informationen nicht genannt:

Zwar hat Herr Daminger die Angaben der Beschlussvorlage wiedergegeben, wesentliche Daten aber, die auch die Beschlussvorlage nicht enthält wie z. B. der Vermietungsstand, die zu erwartenden Mieteinnahmen und der Quadratmeterpreis sowohl beim Erwerb wie bei einem möglichen Wiederverkauf wurden nicht genannt. Dies lässt sich auch anhand des Protokolls belegen.

Es ist bei Immobiliengeschäften üblich, eine Renditeberechnung vorzunehmen. Diese beinhaltet außer dem Investitionsvolumen die Einnahmemöglichkeiten, Instandhaltungsrücklagen/ Instandhaltungsbedarf auf einen Zeitraum von etwa 10 Jahren berechnet und eine hypothetische Entwicklung des Quadratmeterpreises. Diese Informationen wurden dem Stadtrat vorenthalten. Stattdessen wurde wie in der Beschlussvorlage erwähnt, wie viele neue Wohnungen man für 10 Millionen € bauen könnte. Es wurde behauptet, dass mit einem Betrag von 10 Millionen € als Eigenkapital und einer Eigenkapitalquote von 25 % der Neubau von etwa 200 Wohnungen, mithin etwa 72 Wohneinheiten mehr, geschaffen werden könne. Welche Vergleichsgrößen an Quadratmeterwohnungen dieser Angabe zu Grunde liegen war weder aus der Beschlussvorlage ersichtlich noch wurde dies im mündlichen Vortrag thematisiert.

Dass die vagen Aussagen zur mangelnden Wirtschaftlichkeit eines Kaufs der GBW-Wohnungen nicht stimmen konnten, ließ sich anschließend leicht überprüfen. Durch den Verzicht der Stadt Regensburg auf das Vorkaufsrecht konnte der Investor Domizil die Wohnungen erwerben. Wie auf dessen Internetseiten veröffentlicht, beträgt die gesamte Wohnfläche der 128 GBW-Wohnungen in der Hermann-Geibstr. 6.424 m². Bei einem Kaufpreis von 9,45 Millionen (9 Millionen Kaufpreis plus einem zusätzlichen Pauschalbetrag von 5 %, wie in der Sozialcharta für das Vorkaufsrecht der Kommunen vereinbart), hätte die Stadt 1.471 € für den m2 zahlen müssen.  Weder in der Beschlussvorlage noch in der Sitzung am 12.12.2013 wurde außerdem erwähnt, dass die Gebäude erst vor einigen Jahren saniert, die Fassade wärmegedämmt sowie Fenster und Dächer erneuert wurden. Dies haben wir erst wenige Tage nach der Stadtratssitzung am 12.12.13 durch Befragung verschiedener Mieter herausgefunden.

2.4. Ein fristwahrendes Datum fehlte.

In seinem Vortrag hat Herr Daminger auch kein genaues fristwahrendes Datum angegeben, sondern nur vage von einer Vier-Wochenfrist gesprochen.

Nachdem wir am 19.12.13 Beschwerde gegen den Beschluss bei der Regierung der Oberpfalz eingelegt hatten, schrieb die Stadt in ihrer Stellungnahme, wozu sie von der Bezirksregierung nach Eingang unserer Beschwerde aufgefordert worden war, der notarielle Kaufvertrag vom 22.11.13 sei ihr am 02.12.13 zur Entscheidung über die Ausübung des schuldrechtlichen kommunalen Vorkaufsrechts vorgelegt worden. Damit widerspricht sich die Stadt selbst, denn in der Beschlussvorlage für die Stadtratssitzung am 12.12.13, die nur die Fraktionsvorsitzenden erhielten, heißt es, dass ihr der Notariatsvertrag Ende November zur Entscheidung vorgelegt worden sei.

Welche Angabe ist aber nun richtig? Wegen der Eilbedürftigkeit und Fristwahrung der Sache und nicht zuletzt, weil die Weihnachtszeit noch in die ohnehin durch die Sozialcharta verkürzte Frist hineinfiel, hätte ein genaues fristwahrendes Datum genannt werden müssen.

2.5. Möglichkeit der Anberaumung einer Sitzung zu einem späteren Zeitpunkt

Der Beschluss hätte laut Geschäftsordnung der Stadt Regensburg im Grundstücksausschuss vorberaten werden müssen.

Die Behauptung der Stadt gegenüber der Regierung der Oberpfalz im Zusammenhang mit unserer Beschwerde, dass eine Sitzung des Grundstücksausschusses zu einem späteren Zeitpunkt im Dezember nicht mehr möglich gewesen sein soll, ist unwahr. Tatsächlich hatte Herr Schaidinger eine Grundstücksausschusssitzung, die für den 10.12.13 anberaumt war, wie dem Sitzungsplan für 2013 zu entnehmen ist, sogar ausfallen lassen.

Außerdem ist es üblich, bei Bedarf kurzfristig zusätzliche Ausschuss- oder Plenumssitzungen anzusetzen. Selbst bei einem Fristende am 22.12.13, also einen Monat nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags am 22.11.13, hätte es die Möglichkeit gegeben, sowohl einen zusätzlichen Grundstücksausschuss einzuberufen als auch eine zusätzliche Stadtratssitzung, ganz zu schweigen bei einem späteren Termin der vierwöchigen Frist zur Wahrnehmung oder Ablehnung des Vorkaufsrechts. Dies hätte den Stadträten die Möglichkeit gegeben, sich auf dieses Thema entsprechend vorzubereiten, das von großer Wichtigkeit für die Stadt ist, nicht nur wegen der hohen Vermögenswerte, um die es hier ging, sondern auch wegen des Mangels an bezahlbarem Wohnraum.

3. Die weitere Entwicklung der GBW-Wohnungen in der Hermann-Geib-Str.und Von-Rainer-Str.

Domicil musste, davon können wir ausgehen, den Kaufpreis von 9 Millionen für die 128 Wohnungen zahlen, was einem Quadratmeterpreis von 1.400 € entspricht. Den Zuschlag von 5 % müssen nur Kommunen, sofern sie von ihrem Vorkaufsrecht bei der Patrizia Gebrauch machen, zahlen.

Wie in der Sozialcharta festgelegt, hätte die Stadt Regensburg für die Wohnungen 9 Millionen plus, wie in der Sozialcharta vereinbart, einen Zuschlag von 5 % des Kaufpreises zahlen müssen, also 9.450.000 €.  Dies entspricht einem Preis von 1.471 € pro Quadratmeter. Eine Wohnung hätte damit im Schnitt knapp 74.000 € gekostet. Nachdem die Stadt auf das Vorkaufsrecht aber verzichtete, konnte der Münchner Investor Domicil die Wohnungen zum Preis von 9 Millionen von Patrizia erwerben, was einen m2-Preis von 1.400 €/m2 bedeutet bzw. einen durchschnittlichen Preis von ca. 70.000 € pro Wohnung.

Schon kurz nachdem der Kauf vermutlich Anfang Januar 2014 durch Domicil getätigt worden war, bot das Unternehmen auf seinen Internetseiten die soeben erworbenen GBW-Wohnungen in der Hermann-Geib-Str. / Von-Reiner-Str. am 28.01.2014 wieder zum Verkauf an[2], am 01.11.2014 verkündete es den „Objektausverkauf in Regensburg“:

„Erst vor kurzem haben wir den Verkaufsstart gemeldet und jetzt stehen wir bereits vor dem Abschluss. Bis Jahresende stehen nur noch ganz wenige Wohnungen zum Verkauf.“[3]

Auf den Internetseiten von Domicil lockte das Unternehmen potentielle Käufer in der Hermann-Geibstr. mit „guten Renditen durch attraktive Mieteinnahmen“, „professionellem Immobilienmanagement“, der Qualität der Gebäude („Außenwände sind mit einer Außendämmung (Wärmedämmverbundsystem) versehen“, „TÜV SÜD-geprüfte Wohnanlage“) sowie der Lage („Attraktive Lage in Regensburg, Kasernenviertel – Hervorragende Infrastruktur und optimale Verkehrsanbindung“) [4].

Dabei scheint Domicil ein gutes Geschäft beschert worden zu sein, denn die Wohnungen kosteten nun je Einheit zwischen 100.000 € und 173.000 € und wurden zu einem Quadratmeterpreis von 2.268 €/m2 angeboten. Dies entspricht einer Steigerung von 62 Prozent pro m2 gegenüber dem Betrag von 1.400 €/m2, den das Unternehmen bezahlen musste. Würde man eine ähnliche Wertsteigerung auch annehmen, wenn die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte, dann würde das gegenüber dem Betrag von 1.471 €/ m2, den die Stadt hätte bezahlen müssen, eine Steigerung von 54% bedeuten.

Wie wir durch Mieterbefragungen herausgefunden haben, zahlen einige Mieter/innen mittlerweile ziemlich hohe Mieten. So wurde uns gegenüber z. B. im Juli 2015 bei einer Wohnung der Betrag von 810 € Warmmiete bei einer Wohnungsgröße von ca. 65 m2 genannt. Vom Eigentümerwechsel von der Bayerischen Landesbank zu Patrizia wussten viele Mieter/innen nichts. Dies scheint zumindest teilweise auch in anderen Städten der Fall gewesen zu sein[5]. Nur vom Kauf durch Domicil wurden sie informiert.

4. Unsere Beschwerde bei der Regierung der Oberpfalz

Eine Woche nach dem Beschluss reichten wir am 19.12.13 Beschwerde bei der Regierung der Oberpfalz ein und ersuchten diese um eine rechtsaufsichtliche Prüfung.

Im Mai 2014 haben wir telefonisch an eine Bearbeitung unserer Beschwerde erinnert und am 18.11.14 mit einem weiteren Brief. Eine Antwort erhielten wir im März 2015 mit dem Datum 02.03.15. Zwischen unserer Beschwerde und der Antwort der Bezirksregierung lagen fast eineinviertel Jahre. Dazwischen im November 2014 erhielt die Regierung der Oberpfalz eine Beschwerde von der CSU-Fraktion im Stadtrat wegen der Vergabe des Nibelungenareals. Die Bearbeitung dieser Beschwerde wurde unserer vorgezogen und in ca. fünf Wochen bearbeitet.

Wie die Antwort der Bezirksregierung auf unsere Beschwerde zeigte, fand eine ernsthafte Prüfung unserer Vorwürfe nicht statt. Die Stellungnahme des Oberbürgermeisters wurde eins zu eins übernommen. Die Möglichkeiten eines Einschreitens waren ohnehin vereitelt:  Fristen waren z. B. verstrichen und Tonbänder der Stadtratssitzungen schon gelöscht. Schaidinger war bereits aus dem Amt geschieden.

Wie uns die Regierung der Oberpfalz am 23.12.13 bei der Bestätigung des Eingangs unserer Beschwerde vom 12.12.13 mitteilte, wurde die Stadt noch vor Weihnachten 2013 zu einer Stellungnahme aufgefordert. Laut Antwort der Bezirksregierung vom 02.03.15 habe sich die Stadt mit Schreiben vom 27.02.14 umfassend zu der Beschwerde geäußert. Interessanterweise war der 27.02.14 der Tag, an dem im Stadtratsplenum das Protokoll der nichtöffentlichen Sitzung vom 12.12.13 genehmigt wurde. Im Anschluss an die Genehmigung des Protokolls wurden, wie es sonst auch üblich ist, die Tonbandaufzeichnungen der Sitzung vom 12.12.13 gelöscht.

Da wir eine solche Verschleppung durch die Regierung der Oberpfalz zum wiederholten Male hinnehmen mussten, wandten wir uns am 24.06.2015 an das Bayerische Innenministerium und äußerten uns dazu in einer Presseerklärung. Das Innenministerium reagierte nur mit einem kurzen beschwichtigenden und nichtssagenden Brief.

5. Fazit:

Die Stadträte waren bei diesem Fall überhaupt nicht dazu in der Lage, ihrer Sorgfaltspflicht nachzukommen und ihre Entscheidung gewissenhaft zu treffen, da die nötige Informationsbasis fehlte. Dabei wurde ziemlich viel unternommen, damit eine gründliche Vorbereitung auch nicht mehr möglich war: Durch den unzureichend formulierten Tagesordnungspunkt, durch die verspätete Versendung des Ergänzungstagesordnungspunktes, durch die Nichteinberufung des Grundstücksausschusses, durch den Verzicht, die Beschlussvorlage an die Mitglieder des Grundstückausschusses zu versenden und durch die fehlende Wirtschaftlichkeitsprüfung mit exakten Daten und Zahlen.

Anlagen:
– Ergänzungstagesordnungspunkt 5 für die Stadtratssitzung am 12.12.13
– Beschlussvorlage für die Fraktionsvorsitzenden für Ergänzungstagesordnungspunkt 5 für die Stadtratssitzung am 12.12.13
– PDF-Verkaufsdossier zu den Wohnungen in der Hermann-Geib-Str. und Von-Rainer-Str. von Domizil
– Unsere Beschwerde bei der Regierung der Oberpfalz vom 19.12.13
– Unsere Mahnung der Regierung der Oberpfalz vom 18.11.14
– Antwort der Regierung der Oberpfalz vom 02.03.15
– Beschwerde beim Innenministerium wegen Untätigkeit der Regierung der Oberpfalz vom 24.06.15
– Presseerklärung vom 25.06.15: „‘Aufsicht durch Regierung der Oberpfalz funktioniert nicht.‘ Linke-Stadträte reichen Beschwerde beim Innenministerium ein.“
– Antwort des Innenministeriums vom 06.08.15

[1] Siehe hierzu den Kommentar Bauer/Böhle/Ecker, zu Art. 52 der BayGO, Randnummer 3.

[2] http://www.domicil-immobilien.de/nc/unternehmen/aktuelles/neuigkeit/article/neues-objekt-in-regensburg.html)

[3] http://www.domicil-immobilien.de/nc/unternehmen/aktuelles/neuigkeit/article/objektausverkauf-regensburg.html

[4] Diese PDF-Datei war ursprünglich unter Adresse http://www.domicil-immobilien.de/uploads/tx_userrealestate/BA1_Begleitbroschuere_online.pdf zu finden. Mittlerweile wurde diese Broschüre vom Metz genommen. Die PDF-Datei finden Sie im Anhang.

[5] Siehe Abendzeitung vom 10.4.2014 im Artikel „Die GBW verkauft Wohnungen“: „Das ominöse Konsortium. Die GBW-Mieter wissen nicht genau, wem ihre Wohnungen gehören.“ http://www.abendzeitung-muenchen.de/inhalt.wohn-wahnsinn-die-gbw-verkauft-4488-wohnungen.7f7a19e2-a4db-4f8c-a769-6111f7339c47.html